相続売却相談

1、相続によって取得した不動産を売却しないと損?売却しない場合のデメリット

相続によって取得した不動産は、遠方にあったり、手続きが煩雑だったり、使用目的が決まっていないなどの理由で放置されている方も少なくないでしょう。

相続によって取得した不動産を放置してしまうと、以下のデメリットが挙げられます。

  • (1)固定資産税がかかる
  • (2)放置によって、不動産の資産価値が下がる

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)固定資産税がかかる

不動産を所有しているだけで、毎年その所有者に対して固定資産税が課税されます。

固定資産税は以下の計算式にて計算することができます。

「固定資産税=固定資産税評価額1.4%」

例えば、固定資産税評価額が5,000万円の不動産の場合、固定資産税は「5,000万円☓1.4%=70万円」になります。

つまり、ただ所有しているだけで、70万円の固定資産税がかかります。

(2)放置によって、不動産の資産価値が下がる

基本的には、不動産は建築年数が古くなるにつれ、資産価値が下がってしまいます。

つまり、相続によって取得した不動産を放置している間に、資産価値がどんどん下がってしまいます。

従って、相続によって取得した不動産を活用されていない方は、このようなデメリットを回避するため、放置するのではなく売却を考えてみるのはいかがでしょうか。

 

2、相続によって取得した不動産の売却の流れ

まず、相続によって取得した不動産を売却した場合の流れを知っておきましょう。

普通の不動産売却と比較して、相続による取得した不動産を売却するには、具体的には以下の通りです。

(1)相続登記をする

相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。

①相続の申請書類

相続の種類によって、申請書類が異なりますので、詳しく法務省の「新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について」にてご確認下さい。

②相続登記はいつまでにしなければならない?

法律上では、いつまでに相続登記を行わなければならないという決まりはありません。

しかし、相続登記を行わないと売却が出来ないので、売却を考えている場合、早めに手続きを行うといいでしょう。

③相続登記は自分でもできる?

相続登記は基本的にはご自身で行うことができます。

しかし、相続の種類によって用意する書類が複雑だったり、不慣れな手続きでかなりな手間がかかる場合もあります。

従って、弁護士や司法書士などの専門家に依頼するといいでしょう。

(2)相続によって取得した不動産の売却の流れ

相続登記手続きが出来たら、その後の不動産売却の流れは普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。

具体的には大きく以下のような流れとなります。

  • ①相場を知る
  • ②物件に関する資料を用意する
  • ③対象物件の査定を依頼する
  • ④不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する
  • ⑤売却希望価格を決定して売却活動開始
  • ⑥購入希望者と交渉する
  • ⑦売買契約を結ぶ
  • ⑧決済し、不動産を引き渡す
  •  

3、相続によって取得した不動産の売却時にかかる費用

次は不動産を相続してから売却するまでにかかる費用について書いていきます。

(1)不動産を相続するためにかかる費用

まず、相続によって不動産を取得する場合、以下の費用がかかります。

  • ①相続税
  • ②相続登記時の費用

では、それぞれについてみてみましょう。

①相続税

不動産を相続する場合、時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税されます。

②相続登記時の費用

ご自身で相続登記をする場合、大きく以下の費用が発生します。

  • 登記事項証明書代 :600円/1物件
  • 戸籍・住民票・評価証明書代 :数千円
  • 登録免許税         :固定資産税の1000分の4
  • その他実費など

なお、弁護士などの専門家に依頼する場合、依頼の内容や相続の種類によって費用が変わりますので、数社から見積もりを取得し、比較してみるといいでしょう。

(2)相続によって取得した不動産を売却する場合にかかる費用

相続によって取得した不動産を売却するには、普通の不動産と売却する際の費用と大きく変わりません。

以下のような費用がかかります。

  • 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
  • 税金
  •  

4、相続税の取得費加算の特例

不動産を売却する際に、売却益が出た場合、不動産譲渡所得税が課税されます。

もっとも、相続によって取得した不動産の場合、「相続税の取得費加算の特例」を利用することによって、不動産譲渡所得税を安くすることが出来ます。

ここでは、「相続税の取得費加算の特例」について説明していきます。

(1)相続税の取得費加算の特例とは

相続税の取得費加算の特例により、不動産の取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができることになります。

結果として、税金の軽減につながります。

(2)特例を受けるための要件

特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

  • ①相続により財産を取得した者である
  • ②その財産を取得した人に相続税が課税されている
  • ③その財産を、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

(3)計算方法 

平成27年1月1日以後に開始する相続の不動産の場合、以下の計算式にて算出することができます。

「取得費に加算する相続税額=相続税額(不動産の資産価値/相続税の課税価格)」

例えば、以下の不動産を相続した場合、取得費に加算する相続税額を計算してみましょう。

<条件>

  • 相続税額:280万円
  • 資産価値:1億円
  • 課税価格:2200万円

<計算方法>

取得費に加算する相続税額=280万円1億円/2,200万円)=1,272万円

相続税の取得費加算の特例については、詳しく国税庁の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご参照ください。

 

5、より高額で不動産を売却するためのコツは?

せっかく相続した不動産を売却するなら、やはりより高額で売却をしたいところでしょう。

より高額で不動産を売却するには以下のようなコツが挙げられます。

  • (1)信頼できる担当者を選ぶ
  • (2)物件に関する情報をきちんと担当者に伝える
  • (3)定期的に物件のメンテナンスを行う
  • (4)内見時に部屋をキレイにする

など。

 

6、売却は専門業者に依頼した方がいい?専門家に依頼した場合の費用について

相続によって取得する不動産を売却するには、相続登記は必ず行う必要があり、普通の不動産を売却するよりは手続きが多くなります。

この場合、相続登記から売却までトータルサポートしてくれる業者に依頼するといいでしょう。

(1)専門家に依頼した場合の費用について

相続の種類や不動産の価格などによって、相続登記の費用が異なります。

一般的には、司法書士や弁護士などの専門家に依頼した場合は、報酬として5万円〜7万円程が相場になっているようです。

しかし、相続人が複数人の場合、実際に着手してみないと、手続きがどれだけ複雑なのかが分からないこともあります。最近は無料相談を受け付けている司法書士事務所や法律事務所も多いので、依頼後にトラブルにならないように事前にある程度の上限金額を確認しておくといいでしょう。

(2)専門業者に依頼する

 

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